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La stratégie de détention d’un immeuble dépend de plusieurs critères :
- Le mode d’exploitation de l’immeuble : activité commerciale ou habitation
- La stratégie patrimoniale de transmission à ses enfants
- La préparation de son départ en retraite
Pour de l’immobilier d’entreprise, les solutions proposées pourront être d’acquérir l’immeuble :
- Directement dans la société d’exploitation
- Dans le patrimoine privé du dirigeant
- Par le biais d’une SCI (puis choisir l’imposition sur le revenu ou sur les sociétés)
L’acquisition dans le patrimoine de la société d’exploitation
La société d’exploitation devient directement propriétaire des murs.
Avantages :
- Facilite le financement, puisqu’il sera rassurant pour les organismes de financement de bénéficier directement en garantie des actifs de la société.
- Fiscalement : déduction possible des frais d’acquisition, amortissement de l’immeuble, des intérêts financiers et des charges diverses d’entretien et de fonctionnement dans le résultat fiscal de la société d’exploitation.
- Entreprise à l’impôt sur le revenu : vous pouvez bénéficier de régimes d’exonérations sur les plus-values lors de la cession (article 151 septies et article 151 septies B)
Inconvénients :
- En cas de défaillance de la société d’exploitation, l’immeuble pourrait être saisi par les créanciers en cas de procédure collective
- L’opération si elle est financée par un emprunt classique viendra augmenter le taux d’endettement de la structure. Ce qui aura pour conséquence de limiter sa capacité à emprunter pour financer des actifs liés au développement de son activité
- En cas de vente de la société d’exploitation, la valeur de l’immeuble viendrait gonfler sa valorisation et pourrait donc limiter les acheteurs potentiels. Lors d’une cession, les choix sont plus diversifiés lorsque les immeubles sont dissociés des actifs liés à l’exploitation
- Lors de la vente de l’immeuble, la plus-value sera imposée avec les bénéfices de la société d’exploitation et les options fiscales sont très limitées
- Lors de la cession, le dirigeant, ne pourra plus profiter des revenus fonciers générés par cet immeuble.
- L’optimisation de la transmission du bien sera limitée
Entrée dans le patrimoine privé du dirigeant
Dans ce cas, le dirigeant est propriétaire du bien et réalise un bail directement avec sa société. Il perçoit dans son patrimoine privé les revenus locatifs.
Avantages :
- Le bien est protégé en cas de défaillance de la société (dans le cas ou il y a bien séparation du patrimoine privé et professionnel : sociétés commerciales du type SAS / SARL /…)
- Application du régime de la plus-value des particuliers : Imposition au taux de 19% majorée des prélèvements sociaux de 17.2%. Abattement progressif pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de cotisations sociales après 30 ans de détention
Inconvénients :
- En cas de décès du dirigeant, il pourrait y avoir une incertitude sur la continuité du bail conclu avec la société d’exploitation
- Attention, si les revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, le coût fiscal est élevé puisque vous ne pouvez pas déduire l’amortissement de l’immeuble et les frais d’acquisition : votre imposition correspondra à votre taux marginal d’imposition et aux contributions sociales de 17.2%
- Il faudra s’assurer que la trésorerie dégagée par les loyers est suffisante pour assurer le remboursement de l’emprunt et payer la fiscalité générée par cet investissement
Pour conclure sur ce mode de détention, il sera judicieux d’acheter le bien en direct dans les cas suivants :
- Pas d’objectif d’optimisation de la transmission de patrimoine
- Volonté d’investir seul
- Volonté de revendre l’immeuble suite à la cessation d’activité
Opportunité fiscale à étudier en cas de détention directe par le dirigeant : La location de bureaux équipés
Les locaux « équipés » ou « aménagés » impliquent que les bureaux soient munis du mobilier et du matériel nécessaire à l’exercice de l’activité de l’exploitant.
Ce fonctionnement permet de déduire fiscalement l’amortissement de l’immeuble. Cette option permet généralement de pas être imposé pendant plusieurs années. Cependant il sera opportun de réaliser une simulation car si le résultat généré est positif après déduction des amortissements, le coût fiscal peut-être élevé (imposition à 17.2% et taux marginal d’imposition). Lors d’une cession, les amortissements ne viennent pas diminuer la valeur du bien, la plus-value n’est donc pas augmentée.
Acquisition par le biais d’une SCI
Une SCI acquiert le bien pour le mettre à disposition de l’entreprise. L’investissement sera financé avec les loyers versés par la société d’exploitation à la SCI. Le loyer devra correspondre à une valeur locative réelle. En effet, généralement dans ce montage, les loyers ne suffisent pas pour couvrir la totalité des échéances d’emprunt. Cette différence ne doit pas être couverte par des loyers anormalement élevés mais avec des apports financiers apportés par les associés de la SCI.
Les avantages offerts par l’exploitation du bien en SCI sont nombreux :
- La SCI permet de séparer l’immeuble de l’activité
- La société pourra être conservée lors du départ en retraite et ne sera pas forcément vendue avec la société d’exploitation
- La transmission d’entreprise sera facilitée avec la séparation de l’immeuble de l’activité
- Les options fiscales sont multiples : imposition à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés
- L’exploitation en SCI de votre immeuble permettra d’optimiser sa transmission (fractionnement des parts sociales, démembrement)
Le choix de la fiscalité de la SCI : Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés :
Lorsqu’une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, la totalité du résultat réel de la SCI est imposable dans la catégorie des revenus fonciers qui seront taxés au taux marginal d’imposition et à la CSG CRDS. Cette imposition ne permet pas de déduire fiscalement l’amortissement de l’immeuble. Le dirigeant peut donc se retrouver à payer de l’impôt sur le revenu sur des bénéfices qu’il ne perçoit pas puisque l’essentiel de la trésorerie de la SCI est alloué au remboursement de l’emprunt.
L’imposition sur les sociétés de la SCI permet de déduire les frais d’acquisition et d’amortir l’immeuble. Le taux d’impôt société est favorable, il est de 15% jusqu’à un résultat fiscal de 38 120 euros puis de 25% au-delà.
Par ailleurs, le dirigeant sera imposé personnellement uniquement sur les résultats qu’il prélève. Ainsi les résultats accumulés dans la SCI pourront être utilisés pour réaliser de nouveaux investissements immobiliers.
Cependant, il faut garder à l’esprit que les amortissements pratiqués sur l’immeuble viendront diminuer la valeur comptable du bien. En cas de cession, la plus-value correspondra au prix de vente diminué de la valeur comptable du bien. Cette plus-value sera taxée dans la SCI à l’impôt société (15% puis 25%). Le propriétaire des parts de la SCI pourra récupérer le résultat net de l’opération de cession via une distribution de dividendes ou la liquidation de la société. L’imposition personnelle sera de 30%.
Ainsi dans une SCI à l’impôt société, vous êtes fortement avantagé lors de l’exploitation du bien du fait de l’amortissement de l’immeuble mais lors de la cession du bien, l’imposition sur la plus-value sera très élevée.
Le choix fiscal devra donc être choisi selon la stratégie du dirigeant. Si l’objectif est de conserver l’immeuble, il faudra appliquer l’option pour l’impôt société. Cependant dans une logique de cession de réalisation d’une plus-value, le choix de l’impôt sur le revenu est à privilégier.
Il est judicieux de réaliser une étude sur une longue période en tenant compte de la fiscalité personnelle du dirigeant pour faire le meilleur choix.
